목차
양도세 중과세 대상자 기준
중과세율 적용 구분
중과세 예외 및 주의사항
일시적 2주택자 면제 조건
상속주택 관련 면제 기준
중과세 유예 종료 시점
양도세 중과 면제 실전 팁
FAQ
양도세 중과세 대상자 기준
주택을 양도할 때 양도세 중과세 대상자 기준을 먼저 확인하세요.
조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자가 양도 시 중과세가 적용됩니다.
1세대가 2주택 이상 보유하고 조정대상지역 내 주택을 양도하면 기본세율에 추가 세율이 붙습니다.
조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과세가 적용되지 않습니다.
보유 주택 수는 분양권이나 입주권도 포함되니 주의하세요.
| 구분 | 적용대상 | 중과세율 |
|---|---|---|
| 2주택자 | 조정대상지역 내 주택 양도 시 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 내 주택 양도 시 | 기본세율 + 30%p |
이 기준은 2025년 기준으로 적용되며, 대통령령으로 정하는 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우입니다.
예를 들어 조정대상지역에 주택 2채를 보유한 1세대가 해당 지역 주택을 양도하면 중과세가 부과됩니다.
중과세율 적용 구분
양도세 중과세는 주택 수와 지역에 따라 다릅니다.
2주택자는 기본세율에 20%p를 더하고, 3주택 이상은 30%p를 더합니다.
기본세율은 양도차익에 따라 6%에서 45%까지 누진 적용되는데 여기에 중과세율이 추가됩니다.
조정대상지역 외 주택 양도는 중과세가 없습니다.
2. 분양권이나 조합원입주권은 주택 수에 포함됩니다.
3. 매매사업자로 등록된 경우 양도세 대신 사업소득세가 적용되어 중과세 개념이 다릅니다.
이 구분을 확인하지 않고 양도하면 예상 외 세금 부담이 생길 수 있습니다.
세무서나 조정대상지역 현황을 미리 조회하세요.
중과세 예외 및 주의사항
중과세 적용이라도 예외가 있습니다.
보유기간 1년 미만은 단기양도세율이 우선 적용되어 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 세율이 부과됩니다.
이는 중과세와 무관하게 적용되니 중과 유예와 별개입니다.
비사업용 토지는 중과 유예가 적용되지 않습니다.
분양권이나 입주권은 주택 수에 포함되며 중과 유예에서 제외될 수 있습니다.
주택법 제63조의2 제1항에 따라 조정대상지역 주택으로 1세대 2주택 또는 3주택 이상 해당 시 중과됩니다.
매매사업자라면 주택매매업 등록으로 사업소득세 과세 대상이 됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보유기간 1년 미만 | 단기양도세율 70% 적용, 중과 유예 무관 |
| 비사업용 토지 | 중과 유예 적용 안 됨 |
| 분양권/입주권 | 주택 수 포함, 중과 유예 제외 가능 |
| 매매사업자 | 사업소득세 과세, 중과세율 다름 |
일시적 2주택자 면제 조건
일시적 2주택자는 양도세 중과세 면제 조건을 충족하면 중과 대상에서 제외됩니다.
종전 주택을 3년 내 매도해야 1세대 1주택으로 간주되어 중과세가 면제됩니다.
3년 내 종전주택만 양도 시 중과세 비대상입니다.
조정대상지역 여부와 상관없이 일시적 2주택 기간을 인정받을 수 있습니다.
예를 들어 5월 계약 후 6월 잔금 시에도 조건 충족 여부를 확인하세요.
이 요건을 맞추면 장기보유특별공제도 다시 적용받습니다.
1. 신규 주택 취득 후 종전 주택 3년 내 양도.
2. 양도 시점까지 1주택 상태 유지 의사 확인.
3. 세무서에 증빙 서류 제출로 인정받기.
이 조건을 활용하면 다주택자라도 중과세를 피할 수 있습니다. 일시적 2주택자 사례를 참고해 양도 시기를 조정하세요.
상속주택 관련 면제 기준
상속받은 주택은 일정 조건 충족 시 주택 수에서 제외되어 양도세 중과세 면제가 가능합니다.
상속주택을 보유 중 일부가 상속이라면 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.
예외 조건에 해당하면 장기보유특별공제도 적용받습니다.
상속 시점부터 일정 기간 내 양도 계획을 세우세요.
상속주택은 별도 계산으로 주택 수를 줄여 중과세를 피하는 전략입니다.
정확한 조건은 상속 증빙 서류와 함께 세무서에 문의해 확인하세요.
중과세 유예 종료 시점
다주택자 중과세 유예는 2026년 5월 9일까지입니다.
이 날짜까지 매도해야 중과세 면제가 적용됩니다.
일시적 2주택자도 3년 내 종전주택 매도 시 1세대 1주택으로 간주됩니다.
2026년 5월 9일이 마지노선이니 양도 일정을 앞당기세요.
유예 종료 후에는 원래 중과세율이 부활합니다.
계약과 잔금 시점을 고려해 2026년 5월 9일 이전 완성하세요.
양도세 중과 면제 실전 팁
양도 전 주택 수를 최소화하세요.
일시적 2주택으로 전환해 3년 내 매도 계획을 세우면 중과세를 피합니다.
상속주택은 주택 수 제외를 활용하고, 조정대상지역 외 주택부터 양도하세요.
1. 현재 주택 수와 지역 확인.
2. 일시적 2주택 요건 맞는지 검토 (3년 내 매도).
3. 상속주택 증빙 준비.
4. 2026년 5월 9일 이전 양도 완료.
5. 단기보유 주택은 별도 세율 적용 확인.
중과 배제 규정을 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
양도 전 세무 전문가 상담으로 개인 상황에 맞는 전략을 세우세요.
조정지역 여부 무관하게 적용됩니다.
장기보유특별공제도 재적용됩니다.
이 후에는 중과세 부활합니다.
양도 시 주의하세요.